Do tego, że polski rynek nieruchomości mieszkaniowych jest nienasycony, zdążyliśmy przywyknąć. Pokoleniu naszych rodziców i dziadków wystarczyło do szczęścia własne “M”, na które najczęściej czekało się latami, o wyborze zazwyczaj nie mogli nawet marzyć. Dziś mieszkania kupujemy na wolnym rynku, przebieramy w nich jak w ulęgałkach, jednak co jakiś szas słyszymy o szalejących cenach, mikrokawalerkach, czy patowynajmie.

Czego tak naprawdę szukają Polacy myśląc o własnym lokum? Jakie czynniki przesądzają o wyborze mieszkania? Czy nadal można bezpiecznie inwestować w mieszkania na wynajem? Co w tym względzie zmieniła imigracja do Polski i wielomiesięczna pandemia?

Nie za duże, nie za małe.

W obecnej sytuacji rynkowej każde mieszkanie wcześniej czy później znajdzie w końcu swojego nabywcę, zarówno to mniejsze, jak i to większe – stwierdza Włodzimierz Piwowarczyk. W czołówce rankingów nadal znajdują się lokale dwu i trzypokojowe, są one najpopularniejsze, gdyż kupującymi są najczęściej rodziny z dziećmi, a takie mieszkanie zazwyczaj okazuje się w pełni wystarczające dla zaspokojenia ich potrzeb. Mieszkania duże, czteropokojowe i większe, nadal są w Polsce rzadkością, według Piwowarczyka jest to związane z barierą ekonomiczną- wciąż stanowią one luksus, dostępny jedynie dla zamożniejszej części mieszkańców danego miasta.

REKLAMA

Polacy kochają balkony.

Oczywiście wszyscy chcielibyśmy mieszkać w lokalach przestronnych, dużych, reszta jest kwestią naszej siły nabywczej, czyli krótko mówiąc – ceny. Drugim najważniejszym kryterium wyboru jest lokalizacja, rozumiana różnie. W skrócie- każde miasto ma lokalizacje lepsze i gorsze, wynika to często z upodobań klientów, topografii miasta, itp. Klienci chcieliby oszczędzać czas, szczególnie w dużych miastach, gdzie mamy do czynienia z dużym natężeniem ruchu i marnowanie czasu na codzienne dojazdy stanowi poważny problem. Oprócz tego istotna jest infrastruktura i charakter danej dzielnicy, poziom hałasu, etc. W lepszych lokalizacjach mieszkania sprzedają się szybciej i za wyższą cenę, niż w tych gorszych. “Co do otoczenia to wystarczy wyczucie i zdrowy rozsądek. Przygotowując mieszkanie do sprzedaży warto zadać sobie pytanie: “Czy sam chciałbym tutaj zamieszkać?” a jeśli tak, to dlaczego.” – tłumaczy ekspert.

Co ciekawe o ostatecznym wyborze spomiędzy dwóch podobnych nieruchomości często przesądza balkon, którego brak w oczach polskich nabywców znacząco obniża wartość mieszkania. “Polacy kochają balkony, coraz częściej też tarasy.” – zauważa prezes Dynamic Estate SA.

Jeśli nie liczyć ceny, która niezmiennie pozostaje istotnym parametrem, daje się zauważyć zwrot w kierunku jakości. “Coraz więcej rozmów z kupującymi dotyczy wyposażenia mieszkania, lokalizacji a mniej samej ceny. Bez znaczenia jest czy jest to klient gotówkowy czy kredytowy. Możliwe, że rośnie siła nabywcza Polaków, z całą pewnością rosną ich oczekiwania, mają wyższe i konkretniejsze wymagania i są zdeterminowani by je realizować.” – zauważa Włodzimierz Piwowarczyk– “Z naszych obserwacji wynika, że gotowych i dobrze wyposażonych mieszkań jest na rynku coraz więcej, sporo więcej niż kilka lat temu, łatwiej znajdują też nabywców.”- kontynuuje.

zobacz także

Ruszyła kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont” w Katowicach

Smogobus po raz drugi wyjeżdża na ulice Katowic w ramach akcji #nieTruj

Coraz częściej Polacy poszukują też mieszkań wykończonych “pod klucz”, czyli gotowych do zamieszkania, które nie wymagają remontów. Ma to z pewnością związek z postrzeganiem remontu jako procesu bardzo czasochłonnego, obarczonego ryzykiem, czasem także wymogami formalno-prawnymi, koniecznością pozyskania sprawdzonej ekipy remontowej. A te niedogodności Polacy coraz częściej wolą cedować na specjalistów.

Rozkład i aranżacja – klucze do sukcesu.

Wśród kupujących przeważają ci, którzy nabywają nieruchomości na własny użytek, czyli dla siebie samych – to najczęściej właśnie mieszkania dwu- i trzypokojowe. Są to wówczas mieszkania w typowej, standardowej aranżacji, wyposażone lub do doposażenia.

“W naszej branży, zwanej flippingiem, nieruchomości kupuje się pod inwestycję. Dlatego często naszym zadaniem jest poznać preferencje rynkowe, zbadać popyt i nisze, następnie przearanżować mieszkania tak, aby zaadaptować je do wymagań potencjalnych klientów.” – tłumaczy prezes Dynamic Estate SA – “ta aranżacja jest zwykle dość podobna, z wyjątkiem najmu obliczonego pod określone grupy najemców.” – dodaje.

REKLAMA

Takimi grupami najemców o szczególnych oczekiwaniach są np. turyści, studenci, czy pracownicy ze Wschodu. “W takim przypadku mieszkania będą przeznaczone pod wynajem raczej poszczególnych pokoi -ich liczba i brak pokoi przechodnich to wówczas czynniki najistotniejsze.” – wyjaśnia Piwowarczyk. Zdaniem eksperta, mieszkania kupowane z myślą o wynajmie powinny być w pełni wyposażone, szczególnie w AGD umożliwiające bieżące funkcjonowanie. Dlatego myśląc o późniejszym wynajmowaniu, powinniśmy wziąć pod uwagę koszty doposażenia.

Czy warto nadal brać pod uwagę zakup nieruchomości pod wynajem?

Rynek najmu ucierpiał w czasie pandemii znacząco – najem krótkoterminowy z powodu wyhamowania ruchu turystycznego, a długoterminowy szczególnie z powodu braku studentów (choć zaznaczyć należy, że część studentów i tak korzystała z najmu, łącznie z kwarantanną) oraz wstrzymania napływu pracowników zza wschodniej granicy. Wojciech Piwowarczyk jednak patrzy w przyszłość branży dość optymistycznie: “Pamiętać jednakże należy, że wszyscy jesteśmy złaknieni powrotu do normalności.”.

Jak zarobić na inwestycjach w nieruchomości- przepis doskonały

Mieszkanie kupowane dla siebie to kwestia osobistych preferencji i upodobań. Wynajem długo i krótkoterminowy to jednak inwestycja. Zatem musimy odkryć potrzeby naszej grupy docelowej, czyli ustalić, z myślą o jakim kliencie kupujemy nieruchomość. W każdym wypadku warto oczywiście zwrócić uwagę na otoczenie (sąsiedzi, infrastruktura handlowa oraz komunikacyjna), ale nie tylko.

Najem krótkoterminowy to przede wszystkim turystyka lub wyjazdy biznesowe. Dlatego lokalizacja to podstawowy element, któremu warto się przyjrzeć. Należy upewnić się, czy w naszym mieście rozwinięta jest turystyka i jakiego rodzaju turyści je odwiedzają. Wynajem krótkoterminowy, adresowany do turystów, w tym biznesowych, to najczęściej kawalerki.

“W tym wypadku wyliczając koszt należy uwzględnić konieczność zapewnienia obsługi, takiej jak wydanie i odbiór lokalu wraz z kluczami, sprzątanie, zmiana bielizny pościelowej, ręczników. Możemy to robić samodzielnie lub przez wyspecjalizowane firmy.” – wyjaśnia prezes Dynamic Estate.

Najem długoterminowy jest mniej czasochłonny i bezpieczniejszy, ale często dłużej szuka się chętnego.

“Wcześniej czy później każde mieszkanie znajdzie najemcę, nawet jeśli nie jest to świetna lokalizacja i otoczenie, w ostateczności przekona go korzystna cena najmu.” – przekonuje Piwowarczyk – “Wyjątek stanowią studenci jako grupa docelowa, tutaj kluczowa jest lokalizacja, dojazd do uczelni, a także wyposażenie”. Najem mieszkania “pod studentów” to głównie wynajem poszczególnych, nieprzechodnich pokoi. W tym przypadku każdy pokój musi być wyposażony w miejsce do spania, biurko, miejsce na ubrania i rzeczy osobiste. Studenci docenią też dostępny w budynku internet, szybki internet.

Pamiętać jednakże należy, że tak w jednym jak i drugim przypadku, czy to w przypadku wynajmu długo czy krótkoterminowego, dochodzi kwestia pokrywania kosztów bieżących napraw oraz nieprzewidzianych zdarzeń z wynajmującymi, lokal należy też na bieżąco ubezpieczać.

Homestageing – czyli właściwie co.

Załóżmy, że odziedziczyliśmy lub wyjątkowo okazyjnie kupiliśmy mieszkanie, na którym teraz chcielibyśmy zarabiać. Szkopuł jednak w tym, że nie możemy znaleźć chętnych na wynajem mieszkania po babci, a cena nowo nabytego mieszkania była okazyjna… bo poprzedni właściciel też długo szukał najemcy lub kupca. Czy ta sytuacja jest do uratowania?

REKLAMA

Oczywiście. Tu właśnie wchodzi homestaging, cały na biało. Angielskie słowo oznacza mniej więcej tyle co przygotowanie nieruchomości mieszkalnej do odsprzedania lub pod wynajem, tak, aby stało się bardziej atrakcyjne rynkowo. Lokalizacji oczywiście nie zmienimy, ale możemy zmienić aranżację wnętrza, liczbę pomieszczeń, podkreślić jego charakter wystrojem lub w inny sposób zwiększyć jego atrakcyjność. Pomoże nam to przyciągnąć klientów, podwyższyć cenę i skrócić czas zwrotu ewentualnych inwestycji.

“Oglądając takie mieszkanie musimy zastanowić się, co pomogłoby zmienić jego status z “do mieszkania” na “do wynajęcia/ do sprzedania” – tłumaczy ekspert – jeśli chcemy podnieść wartość mieszkania, czasem warto np. zrezygnować z oddzielnej kuchni na rzecz aneksu kuchennego, ale uzyskując tym samym dodatkowy pokój.

“Zakup nieruchomości z myślą o zarabianiu na niej to wciąż dobry pomysł” – przekonuje Włodzimierz Piwowarczyk – “w najgorszym razie nadal można mieszkanie odsprzedać bez straty, to nadal bardzo bezpieczna forma inwestowania”.

Włodzimierz Piwowarczyk – prawnik i ekspert rynku nieruchomości, prezes spółki Dynamic Estate SA, zajmującej się przystosowaniem i sprzedażą nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym.

Fot. Pixabay

Mieszkaniowy Polish Dream